Vad är en bostadsrättsförening och vad är bostadsrätt?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med uppgift att utan tidsbegränsning till medlemmar upplåta lägenheter mot ersättning. En sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Bostadsrätt är en evig nyttjanderätt till en lägenhet som är kopplad till medlemskap och andel i en bostadsrättsförening.

Regler för bostadsrättsföreningen och dess verksamhet

Regler om bostadsrättsföreningens verksamhet finns huvudsakligen i:

• Föreningens stadgar
• Bostadsrättslagen (SFS 1991:614)
• Lag om ekonomiska föreningar (SFS 1987:667)
• Bostadsrättsförordningen (SFS 1991:630)
• Skattelagstiftningen som också innehåller vissa särbestämmelser för bostadsrättsföreningar.

Vem bestämmer i en bostadsrättsförening

Vissa saker avgör du själv. Andra beslut fattar föreningens styrelse. Vissa frågor måste avgöras av föreningsstämman.
Stämman är föreningens högsta beslutande organ. Medlem har rätt att delta i stämman. På stämman skall bl.a. beslutas om fastställelse av resultat- och balansräkning, disposition av vinst eller förlust och ansvarsfrihet för styrelsen. På stämman utses också styrelse och revisorer.

Styrelsen är föreningens verkställande organ. Styrelsen, som ansvarar för förvaltningen, beslutar bl.a. om årsavgifter, antagande av medlemmar och uppsägning vid förverkande av bostadsrätt.

Du bestämmer i princip över din lägenhet och ansvarar för dess skötsel och underhåll. För att göra en väsentlig förändring i lägenheten måste du ha styrelsens medgivande (och i vissa fall även bygglov).

Du äger inte lägenheten, men bostadsrätten kan överlåtas

Bostadsrättshavare talar ofta om att de äger sin lägenhet. Det är formellt fel. Föreningen äger huset och har upplåtit lägenheten med bostadsrätt. Bostadsrättshavaren har en nyttjanderätt till lägenheten utan tidsbegränsning.
Bostadsrätten är överlåtbar och kan alltså säljas. Man säljer däremot inte lägenheten, som man något slarvigt uttrycker sig i dagligt tal.

Vid försäljning bestäms priset av säljare och köpare. Priset bestäms alltså av tillgång och efterfrågan. Avtal om köp eller byte av bostadsrätt måste vara skriftligt och undertecknas av säljare och köpare. Det skall även innehålla uppgift om lägenhet och pris. Avtalet är annars ogiltigt.

Bostadsrätten kan övergå till någon annan även på andra sätt, exempelvis genom arv, bodelning, gåva eller byte.

Den som fått bostadsrätten överlåten på sig måste antas som medlem av styrelsen för att kunna utöva bostadsrätten, dvs. disponera över lägenheten.

Pantsättning av bostadsrätt

Bostadsrätten kan fungera som säkerhet för lån. Pantsättning sker genom att bostadsrättshavaren eller, vid köp, köpare/låntagare skriver på en panthandling hos banken, som i sin tur underrättar att pantsättning skett. Föreningen noterar pantsättningen i lägenhetsförteckningen.

Dina avgifter till föreningen

Insatserna utgör tillsammans föreningens eget kapital vid finansieringen av föreningens hus. Insatsen togs ut när föreningen upplät bostadsrätterna, dvs. av den förste bostadsrättshavaren i respektive lägenhet. Vid överlåtelse betalas däremot ingen insats.
Årsavgiften täcker föreningens drift- och kapitalkostnader. Den bestäms av styrelsen enligt föreningens behov och fördelas enligt de grunder som finns i stadgarna. I vår förening fungerar insatserna som fördelningstal, dvs. som norm för hur olika avgifter skall fördelas mellan bostadsrättsinnehavarna. Årsavgiften motsvarar den hyra en hyresgäst betalar till hyresvärden.

Överlåtelseavgift tas ut av föreningen av köparen i samband med en överlåtelse av bostadsrätten. Detta regleras i föreningens stadgar. Överlåtelseavgiften är 2,5 % av basbeloppet.

Pantsättningsavgift tas ut av köparen för att täcka föreningens kostnad i samband med att en pantsättning av bostadsrättslägenhet meddelas till föreningen. Avgiften är, enligt föreningens stadgar, 1 % av basbeloppet.

Dina rättigheter

Du disponerar utan tidsbegränsning över lägenheten och de gemensamma utrymmena.
Du har rätt att vara med och besluta på föreningsstämman.

Du kan ha rätt till reducering av årsavgiften, frånträdande av bostadsrätten efter uppsägning och skadestånd om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på annat sätt genom föreningens vållande uppstår hinder eller men i nyttjanderätten.

Dina förpliktelser

Du har i huvudsak följande förpliktelser:

• Årsavgiften måste betalas på angivna förfallodagar.
• Inre underhållet av lägenheten svarar Du för. Du svarar för ledningar i lägenheten som inte är att räkna som stamledningar, lägenhetens golv, väggar och tak, fönster och fönsterbågar, inner- och ytterdörrar samt kakel, sanitetsporslin och köksutrustning. Av praktiska och estetiska skäl svarar dock föreningen för underhåll av yttersidor av dörrar och fönsterbågar.
• Du är skyldig att underhålla lägenheten. Sundhet, ordning och skick måste iakttas. Du ansvarar även för att bl.a. hushållsmedlemmar och gäster uppfyller dessa krav. Se vidare under ”Trivsel”, i menyn till vänster.
• Ordningsföreskrifter som utfärdats av föreningen måste följas.
• Tillträde till lägenheten måste lämnas föreningen när den skall utföra sådana arbeten som inte åligger bostadsrättsinnehavaren.
• Uthyrning av hela lägenheten förutsätter styrelsens eller hyresnämndens medgivande. Om Du hyr ut hela lägenheten bör Du träffa särskilt avtal om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet.
• Om Du inte uppfyller Dina förpliktelser kan bostadsrätten förverkas, dvs. Du kan förlora den och hela eller en del av bostadsrättens värde.

Råd och tips

Du kan spara energi och därmed hålla kostnaderna för föreningen nere och samtidigt få ett bättre inomhusklimat i lägenheten:

• Vädra genom snabba korsdrag.
• Skölj inte disk under rinnande vatten.
• Ställ inte möbler framför radiatorerna.
• Låt laga kranar och wc-stolar om de står och droppar eller rinner.

Hemförsäkring

• Inbrott, brand eller översvämning kan drabba vem som helst. Du kan t.ex. bli ersättningsskyldig om ditt akvarium eller din tvätt- eller diskmaskin börjar läcka och vattnet skadar lägenheten eller grannens egendom.
• Se till att du har en hemförsäkring med bostadsrättstillägg, som täcker mer än en vanlig hemförsäkring.
• Förvara inte stöldbegärlig egendom i förråden eller i lägenheten. Lås ordentligt, tänk på fönstren, skylta inte med din frånvaro.
• Du kan komplettera inbrottsskyddet med en säkerhetsgrind eller säkerhetsdörr. Anlita en installatör som är godkänd av Polismyndigheten.